Doação

O que é

A doação é o contrato pelo qual uma pessoa (o doador), por liberalidade, transfere gratuitamente bens ou vantagens do seu patrimônio para outra (o donatário). Quando envolve bens imóveis, a transferência é formalizada por escritura pública lavrada em tabelionato de notas, ato notarial que confere segurança jurídica ao negócio. É frequentemente utilizada para antecipar, ainda em vida, a partilha do patrimônio entre familiares, podendo conter condições como reserva de usufruto ou cláusulas restritivas.

Documentos necessários

Doador e Donatário — Pessoa Física

• Documentos de identidade: cópia do RG/CNH e CPF, inclusive dos cônjuges;
• Certidão Nascimento ou Casamento (se a parte for casada, separada, divorciada ou viúva);
• Pacto antenupcial: quando o casal for casado sob o regime da separação total, comunhão universal ou de participação nos aquestos, deve enviar certidão do pacto antenupcial emitida pelo Registro de Imóveis onde foi registrada;
• Endereço;
• Profissão.

Observações

• Caso a parte assine por meio do e-Notariado, deve enviar comprovante de endereço;
• No dia da assinatura da escritura, será necessária a apresentação de documentos de identidade originais;
• O cônjuge deve ter CPF individual próprio;
• As certidões do Registro Civil (nascimento, casamento, óbito) devem ter sido emitidas nos 90 dias anteriores à data de assinatura da escritura;
• Podemos solicitar as certidões de Registro Civil diretamente. Nesse caso, enviamos os boletos ou códigos PIX para pagamento e acompanhamos a emissão.
• As certidões de Registro Civil podem ser obtidas diretamente por site https://www.registrocivil.org.br/. No Estado de SP, custam aproximadamente R$ 45, sujeito a acréscimos em razão de averbações que sejam necessárias. Em regra, as certidões devem ser emitidas em até 5 dias úteis.
• O cônjuge ou companheiro do doador deve assinar a escritura, ainda que se trate de bem particular ou outro cônjuge ou companheiro, exceto se casados no regime de Separação Absoluta de Bens.
• Se a doação for feita em favor de filho menor incapaz, ele também deverá ter CPF próprio.
• Se o donatário for herdeiro necessário (ascendente, descendente ou cônjuge/companheiro) do doador, este deve especificar se a doação (a) será considerada antecipação da herança ou (b) sairá dos 50% disponíveis do patrimônio do doador.

Doador e Donatário — Pessoa Jurídica

• CNPJ;
• Documentos constitutivos: certidão completa atualizada (90 dias de validade) do Contrato Social ou Estatuto Social consolidados, emitida pela Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas competente.
• Aprovações societárias eventualmente necessárias, arquivadas na Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas;
• Certidão simplificada atualizada;
• Ficha cadastral;
• Identificação dos representantes (diretores ou procuradores): RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura (e apresentação do original no dia da assinatura da escritura);
• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;
• Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.

Observações

• As certidões negativas podem ser solicitadas pela equipe do 3º Cartório;
• Documentos necessários da Junta Comercial do Estado de São Paulo ou Registros Civis de Pessoas Jurídicas podem ser solicitadas diretamente pela equipe do 3º Cartório.
• As certidões negativas de débitos podem ser dispensadas pelo comprador

Imóvel urbano

• Certidão de matrícula ou transcrição: atualizada no momento da assinatura da escritura. Validade de 30 dias a partir da data de expedição.
• Certidão de quitação de tributos imobiliários;
• Carnê do IPTU do ano vigente;
• Certidão Negativa de Débitos expedida pela Prefeitura (CND);
• Informar o valor do negócio jurídico e detalhes da forma de pagamento, inclusive as datas de cada pagamento e as contas bancárias envolvidas.

Observações

• A certidão de matrícula deve estar atualizada no momento da lavratura da escritura, e não no momento da entrega dos documentos no cartório. A certidão de matrícula atualizada pode ser solicitada pela equipe do 3º Cartório.

Para imóvel rural

• Certidão de matrícula ou transcrição: atualizada no momento da assinatura da escritura. Validade de 30 dias a partir da data de expedição.
• Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;
• CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural;
• ITR – Imposto Territorial Rural: 5 últimos comprovantes de pagamento
• DITR – Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural;
• Informar o valor do negócio jurídico e detalhes da forma de pagamento, inclusive as datas de cada pagamento e as contas bancárias envolvidas.

Outros documentos

• Procuração e substabelecimentos. Prazo da certidão: 90 dias. Procuração deve ter poderes específicos para doar, com descrição do bem e do donatário.

Observações gerais

1. Certidões de Registro Civil, se forem de fora da cidade de Osasco, deverão ter firma (sinal público) reconhecida do Oficial que a expediu.
2. As partes devem ter CPF próprio.
3. A listagem acima é inicial para análise. Documentos e confirmações adicionais podem ser necessárias.

Doação com Reserva de Usufruto

Na doação com reserva de usufruto, o doador tem o direito permanecer no uso e no gozo (que incluem o direito de morar e receber alugueis) do imóvel pelo prazo estipulado, podendo ser por prazo vitalício, ou seja, transmite-se somente a nua-propriedade para o donatário, sendo que o usufruto fica reservado ao doador.

Especificidades

O doador não pode doar todo o seu patrimônio e ficar sem meios ou rendas necessários para sua subsistência. Assim, se for o único imóvel de que é titular, deverá se reservar o direito de usufruto. Se possuir outros bens e não desejar reservar o direito de usufruto, esse fato será declarado na escritura de doação.

Incapazes: o art. 1.691 do CC determina que é necessário a apresentação de alvará judicial autorizando a doação de imóveis, pois se trata de ato gratuito e que extrapola atos de administração de patrimônio.

Cláusula de Inalienabilidade: Impede que o donatário venda, doe ou onere o imóvel. Pode ser temporária ou vitalícia. Em regra, exige justa causa.

Cláusula de Impenhorabilidade: Protege o imóvel contra penhora por dívidas do donatário, não alcançando, contudo, dívidas anteriores à doação ou situações de fraude contra credores.

Cláusula de Incomunicabilidade: assegura que o imóvel não se comunique com o patrimônio do cônjuge ou companheiro do donatário, independentemente do regime de bens adotado.

Cláusulas restritivas: as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade podem ser temporárias ou vitalícias. Vitalícias: vigorarão enquanto o beneficiário for vivo e com seu falecimento serão canceladas e seus herdeiros receberão o bem sem qualquer restrição. Temporárias: terão uma data ou um fato definido para seu cancelamento, como a estipulação "até que o donatário complete dezoito anos". Se os bens doados forem considerados como adiantamento de legítima, as cláusulas restritivas deverão ser justificadas, ou seja, constar o motivo pelo qual incidirão sobre o bem.

Cláusula de Reversão: prevê o retorno do imóvel ao patrimônio do doador caso o donatário venha a falecer antes dele. Deve constar expressamente no ato de doação.

Encargo: impõe ao donatário determinada obrigação, cujo descumprimento pode ensejar a revogação da doação.